Il decreto crescita ha introdotto alcune novità di assoluto rilievo, in materia di fiscalità degli immobili. In particolare, le modifiche hanno riguardato le seguenti tipologie di immobili:
- Immobili – persone fisiche
- Immobili – imprese e lavoratori autonomi
- Immobili – promiscuo
Immobili – persone fisiche – cedolare secca
Viene meno la sanzione riferita alla mancata comunicazione della proroga alla scadenza del regime della cedolare secca nei contratti di affitto nel quale il locatore ha optato per tale imposizione sostitutiva.
Fino a ieri, le seguenti mancanze:
- presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto, anche tacita;
- presentazione comunicazione risoluzione del contratto di locazione
comportava la sanzione di € 100,00 che si riduceva alla metà (€ 50,00) laddove la dimenticanza non superava i 30 giorni (comunicazione tardiva).
Va debitamente sottolineato, con riferimento alla risoluzione del contratto, che resta certamente dovuta la comunicazione della conclusione del contratto – tramite l’apposito modello RLI – posto che, al di là del venir meno della specifica sanzione, non fa venir meno la presunzione di prosecuzione della locazione fino alla naturale scadenza conosciuta dall’amministrazione finanziaria. Resta, infatti, a carico del locatore dimostrare con prova avente data certa che il contratto si è interrotto e che, dunque da tale data il canone non va dichiarato (cfr. Tuir, art. 26). In mancanza di formale comunicazione all’agenzia, la prova della risoluzione anticipata è affidata, ad esempio, alla raccomandata inviata dal conduttore in cui si comunica la risoluzione anticipata, alla re-intestazione delle utenze o al riaffitto a terzi con contratto debitamente registrato.
Dichiarazioni IMU e TASI – fissata al 31 dicembre anno successivo
Il termine di presentazione della dichiarazione IMU e della dichiarazione TASI originariamente previsto nel 30 giugno slitta, con norma a regime, al 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui si verifica il presupposto della trasmissione della dichiarazione. La disposizione ha effetto immediato con l’effetto che il termine del 30 giugno 2019 è slittato al 31 dicembre 2019.
Agevolazioni IMU – semplificazioni
Non occorre più comunicare al Comune, tramite la presentazione della dichiarazione IMU il possesso dei relativi requisiti, per ottenere:
- la riduzione al 50% della base imponibile IMU per gli immobili concessi in comodato d’uso a parenti in linea retta (da genitori a figli e nipoti, ovvero da figli a genitori a nonni). Resta l’obbligo che il contratto di comodato sia registrato;
- la riduzione del 25% dell’IMU sugli immobili locati a canone concordato, ove si ricorda occorre o che sia stipulato per il tramite delle associazioni di categoria rappresentative o con timbro apposto sul contratto dalla medesime a certificazione della rispondenza del contratto ai canoni di legge.
Locazione immobili ad uso abitativo – inquilino moroso
Non devono essere più dichiarati (quadro RB del Modello Redditi PF) i canoni di locazione non percepiti riferiti a contratti ad uso abitativo a decorrere dal momento in cui si prova la mancata percezione mediante:
- l’ingiunzione di pagamento (leggasi decreto ingiuntivo);
- l’intimazione di sfratto per morosità (e non più la sentenza di sfratto che è successiva all’intimazione).
La cattiva notizia è che la nuova favorevole disciplina si applica solo ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati a decorrere dall’1.1.2020.
Nell’ipotesi in cui i canoni non incassati nell’anno di competenza e non dichiarati sulla base delle predette disposizioni, dovessero essere incassati successivamente, si applica, nell’anno dell’incasso, la tassazione separata applicando all’ammontare percepito l’aliquota Irpef corrispondente alla metà del reddito complessivo netto del contribuente nel biennio anteriore all’anno in cui essi sono percepiti.
Resta fermo (Tuir, art. 26, comma 1, ultimo periodo), per le imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti, come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, il riconoscimento di un credito di imposta di pari ammontare secondo le consolidate relative regole. In particolare, per questi contratti già in corso, il momento a partire dal quale i canoni non riscossi non sono assoggettati a tassazione è rappresentato dal momento della conclusione del procedimento di convalida di sfratto.
Si sottolinea che tutto quanto sin qui rappresentato richiede che il conduttore sia una persona fisica e che la locazione sia abitativa. Dunque, restano escluse le locazioni commerciali (comprese le locazioni uso ufficio).
Locazioni brevi e attività ricettive – obblighi informativi
Come noto, il regime fiscale delle locazioni brevi è disciplinato dall’art. 4, del DL n. 50 del 2017: la norma ha introdotto la cedolare secca alle locazioni brevi (inferiori a 30 giorni con il solo servizio di pulizie dei locali e cambio della biancheria) e, come noto, prevede una specifica disciplina degli obblighi posti a carico degli intermediari. In particolare:
- gli intermediari non residenti, in possesso di una stabile organizzazione in Italia, adempiono all’obbligo di ritenuta del 21% applicata agli incassi veicolati per conto del locatore, tramite la stabile organizzazione;
- i soggetti non residenti privi di stabile organizzazione in Italia, ai fini dell’adempimento del suddetto obbligo di ritenuta, in qualità di responsabili d’imposta, debbono nominare un rappresentante fiscale tra i soggetti che operano la ritenuta sui redditi di lavoro dipendente.
Il decreto Crescita dispone che gli intermediari immobiliari residenti in Italia, appartenenti al medesimo gruppo societario degli intermediari esteri non residenti che non abbiano nominato un rappresentante fiscale, sono solidalmente responsabili per il pagamento della ritenuta del 21% sui canoni e corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve.
Banche dati delle locazioni
Viene, inoltre, previsto che i dati relativi alle generalità delle persone alloggiate presso le strutture ricettive, forniti dal Ministero dell’interno all’Agenzia delle Entrate in forma anonima e aggregata per struttura ricettiva, sono tramessi ai comuni che hanno istituito l’imposta di soggiorno o il contributo di soggiorno a fini di monitoraggio.
Viene, inoltre, istituita presso in Ministero delle politiche agricole (che ha la delega al turismo) una specifica banca dati delle strutture ricettive e degli immobili destinati alle locazioni brevi, identificate secondo un codice alfanumerico, da utilizzare in ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza.
L’Agenzia delle entrate ha possibilità di accedere alla banca dati.
Immobili e soggetti IVA
Viene rivista al rialzo la quota di IMU deducibile degli immobili strumentali per i soggetti imprenditori e lavoratori autonomi. L’aumento progressivo, presenta la seguente scaletta.
In particolare, l’IMU sarà deducibile:
- nel 2019 nella misura del 50%;
- nel 2020 nella misura del 60%;
- nel 2021 ancora nella misura del 60%;
- nel 2022 nella misura del 70%;
- dal 2023 l’IMU sarà interamente deducibile.
Con riferimento a quanto precede si rende necessario monitorare la Legge ei bilancio 2010 poiché potrebbero esserci delle modifiche.
Si ricorda che nelle imprese l’immobile è strumentale per natura (categoria catastale da A1 escluso A10) e per destinazione (qualsivoglia sia la categoria catastale ma utilizzato direttamente per l’esercizio dell’attività aziendale)
Per i lavoratori autonomi l’immobile è strumentale solo ove utilizzato esclusivamente per l’esercizio dell’attività professionale.
IMU sulle società agricole – norma di interpretazione autentica
Diviene incontrovertibile, posto che viene introdotta una norma di interpretazione autentica, l’equiparazione ai fini delle agevolazioni IMU delle società agricole agli imprenditori agricoli a titolo principale (IAP) e ai coltivatori diretti, sempre che nelle società di persone tutti i soci abbiano i requisiti e nelle SRL gli amministratori abbiano i requisiti.
Imprese di costruzione e ristrutturazioni – agevolazioni
Imposte d’atto fisse. E’ questa l’agevolazione che fino al fino al 31/12/21 consente di trasferire interi fabbricati pagando imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa (€ 200 ciascuno, per un importo complessivo di € 600).
Si può richiedere l’agevolazione in atto notarile se gli immobili:
- sono acquisiti da imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare;
- entro i successivi 10 anni, provvedano alla loro demolizione e ricostruzione in chiave energetica e antisismica, anche con variazione volumetrica; e raggiungano la classe energetica NZEB – Near Zero Energy Building, A o B.
- entro i suddetti 10 anni provvedono alla loro successiva vendita (per almeno il 75% del volume complessivo del fabbricato).
L’agevolazione opera anche per le operazioni esenti da IVA, ai sensi dell’art. 10 del DPR n. 633 del 1972 e, inoltre, non necessariamente deve prevedere l’abbattimento del fabbricato.
In caso di mancato rispetto delle disposizioni normative è prevista il pagamento delle imposte in misura piena maggiorate della sanzione del 30% e degli interessi.
Imprese edili – indebitamento bancario
Le piccole e medie imprese del settore edile possono accedere, ricorrendone i presupposti, alla Sezione speciale del Fondo di garanzia per le piccole e medie imprese istituita dall’art. 1 del DL n.135 del 2018. Detta garanzia interviene, nella misura indicata dal decreto ministeriale attuativo, in misura non superiore all’80% dell’esposizione all’11.2.2019 e fino ad un importo massimo di € 2,5 milioni per impresa.
La Sezione Speciale del Fondo si fa carico dell’eventuale perdita registrata dall’intermediario in caso di default della PMI debitrice che avesse concordato con l’intermediario medesimo un piano di rientro della durata massima di 20 anni.
Immobili costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita – Zero Tasi
I fabbricati costruiti e destinati alla vendita a decorrere dall’1/1/2022 non pagano il tributo per i servizi indivisibili (Tasi) sempre che, ovviamente, non utilizzati.
Merita di essere sottolineato, che il Governo è di nuovo al lavoro per introdurre nuovamente una unica imposta comunale accorpando IMU e TASI.
Immobili – persone fisiche e Partite Iva
Sisma bonus
Estese ai comuni ricadenti nelle zone 2 e 3 classificate a rischio sismico le agevolazioni previste nel co. 1-septies del d.l. n. 63 del 2013 e consistenti nel diritto alla detrazione del 75% (a fronte della riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una classe di rischio inferiore) o dell’85% (a fronte della riduzione del rischio sismico che determini il passaggio a due classi di rischio inferiore) del prezzo di acquisto dell’unità immobiliare, calcolato su un ammontare massimo di spesa non superiore a € 96.000, venduta da imprese di ricostruzione o ristrutturazione immobiliare che abbiano demolito o ricostruito, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica, l’immobile oggetto di successiva alienazione.
Lavori di efficientamento energetico – Sconto in fattura
Per incentivare la realizzazione di interventi di efficientamento energetico e di prevenzione del rischio sismico viene stabilito che il soggetto il quale sostiene le spese per gli interventi di cui agli articoli 14 e 16 del decreto-legge 4/6/13, n. 63, accede a un contributo, anticipato dal fornitore che ha effettuato l’intervento, sotto forma di sconto sul corrispettivo spettante.
Tale contributo è recuperato dal fornitore sotto forma di credito d’imposta, di pari ammontare, da utilizzare in compensazione, in 5 quote annuali di pari importo, senza l’applicazione dei limiti di compensabilità.
Il fornitore dell’intervento può cedere il credito di imposta ai propri fornitori di beni e servizi, con esclusione della possibilità di ulteriori cessioni da parte di questi ultimi. È esclusa la possibilità di cessione ad istituti di credito e a intermediari finanziari.
La disposizione risulta essere stata tempestivamente impugnata presso il TAR da parte delle associazioni di categoria delle piccole imprese, le quali lamentano la distorsione della concorrenza a vantaggio di imprese di grandi dimensioni che essendo finanziariamente forti sono in grado di proporre tale meccanismo ai propri clienti.